O planejamento patrimonial pode envolver diferentes estruturas societárias, combinadas entre si ou não, mas dificilmente poderão seguir uma receita de bolo ou produto de prateleira, visto que cada contexto pode abrir caminhos diferentes, bem como apresentar limitações importantes. Sendo assim, é fundamental que o ponto de partida seja através de uma ótica abrangente, multidisciplinar e que considere tanto as instituições legais existentes no mercado quanto modificações legais futuras conhecidas, como é o caso da Reforma Tributária.
Pois bem, as duas figuras societárias mais comuns nos planejamentos patrimoniais são: (1) as holdings imobiliárias; ou (2) os fundos de investimentos imobiliários, também conhecidos como “FII”.
O planejamento patrimonial deixou de ser explorado apenas por grandes empresários e passou a ser um mecanismo acessível para pessoas físicas, famílias e/ou médios empresários, afinal o cenário socioeconômico brasileiro criou a necessidade de se buscar eficiência financeira sobre o patrimônio imobilizado. Além disso, diversos podem ser os fins instituídos para um planejamento patrimonial, dentre eles: (i) regras de sucessão; (ii) otimização de transações de ativos; (iii) ampliação da estrutura de governança corporativa; e (iv) economia tributária..
As holdings imobiliárias, são entendidas como pessoas jurídicas, normalmente criadas como sociedades empresárias limitadas, constituídas especificamente para abrigar os bens de uma pessoa, família ou sociedade empresária. Uma holding pode ser classificada em dois grupos: (i) pura, quando o objeto social da holding é apenas a participação no capital social de outras sociedades; ou (ii) mista, quando, além da referida participação, a holding realiza algum tipo de atividade empresarial, como por exemplo a gestão de ativos imobiliários, seja pela compra e venda seja pela locação. Atualmente, as holdings são a estrutura mais comum para o planejamento patrimonial, visto que possibilitam que a sucessão ocorra sobre a participação societária detida na holding e não diretamente nos ativos detidos por ela.
Dentre as principais características das holdings imobiliárias, podemos destacar:
1. Transferência de ativos (pode ser realizada pelo valor de custo), portanto, com impacto tributário reduzido;
2. Maior flexibilidade para criação de regras de gestão;
3. Possibilidade de distribuição desproporcional de lucros entre os sócios da sociedade limitada; e
4. A necessidade de alocar os ativos imobiliários na conta de estoque e não como ativo imobilizado, para efetivamente ter um benefício tributário na venda de imóveis.
Os fundos de investimentos imobiliários por sua vez, são constituídos sob a forma de condomínio, sem personalidade jurídica e representam a comunhão de recursos destinados exclusivamente à aplicação em ativos imobiliários. Os ativos que compõem a carteira de um FII pertencem ao condomínio, cabendo a cada cotista a fração ideal do patrimônio líquido representado pela cota. Apesar de não ser a estrutura societária mais comum para o planejamento patrimonial, o mercado dos FII vem crescendo de forma exponencial, dadas as mudanças na legislação e regulamentação destes, como por exemplo, a centralização em uma única norma das disposições sobre fundos de investimento em geral, a Resolução CVM 175.
Dentre as principais características dos FII, os principais pontos seriam:
- A exigência legal para que a administração seja profissional, terceirizada e fiscalizada pela CVM, podendo ainda ter a necessidade de outros elementos na gestão, tais como agentes fiduciários e agente de securitização.;
- Menor flexibilidade na criação de regras de gestão; e
- Menor flexibilidade na forma de distribuição de dividendos entre os quotistas.
Então, quais são as principais diferenças entre as holdings imobiliárias e os FII?
| Holding Imobiliária | FII |
| Empresa | Condomínio Fechado |
| Tributação na PJ | Tributação na PF |
| Média de 14,53% | 20% |
| Distribuição Desproporcional | Distribuição Proporcional (mínimo de 95% dos lucros auferidos) |
| Gestão Administrativa e Operacional menos complexa Simples | Gestão Administrativa e Operacional mais complexa |
| Condições de Venda | Condições de Resgate na Liquidação |
| Maior Flexibilidade de Governança Corporativa | Menor Flexibilidade de Governança Corporativa |
Os custos administrativos de um FII são substancialmente superiores aos de uma holding. Isso se deve ao fato de que a gestão de um fundo é realizada por agentes regulados pela CVM, os quais devem cumprir com diversos requisitos técnicos e periódicos.
Por outro lado, uma holding imobiliária possui uma estrutura administrativa mais simples, uma vez que os participantes (sócios e/ou administradores) poderão criar regras próprias, desde que respeitem os limites do Código Civil e da Lei das S.A.
Outro ponto relevante é a apuração de impostos sobre os dividendos. No caso dos FII, a tributação ocorre na fonte e os quotistas deverão apurar e recolher impostos sobre os rendimentos recebidos do FII, com aplicação de alíquotas maiores diretamente na pessoa física. Por sua vez, a utilização das holdings imobiliárias permite que os dividendos recebidos pelos sócios não sofram qualquer tributação, visto que os dividendos ainda são isentos de tributação nos termos da legislação brasileira.
Contudo, vale destacar que a Reforma Tributária pode alterar esse cenário, visto que uma das previsões é a aplicação de impostos sobre dividendos das sociedades empresárias e, na hipótese desta mudança, o FII poderia passar a ser mais vantajoso do que a holding imobiliária, especialmente pelas regras de recolhimento de impostos na fonte. Dessa forma, a conta total de impostos recolhidos seria menor no FII do que na holding patrimonial.
Os fundos são mais adequados para certos tipos de investimentos e estratégias, enquanto as holdings proporcionam uma estrutura mais flexível e menos onerosa para gestão de patrimônio, planejamento sucessório e estruturação tributária. A escolha entre fundo ou holding depende das necessidades específicas, do contexto específico, do status do acervo imobiliário e dos objetivos dos investidores, observada a legislação pertinente.
Este artigo foi elaborado pelos advogados Alexei Weidebach e Júlia Butignoli.
